良い管理会社とは
・オーナーは、なぜ「管理会社」を疑うのか
株式会社日本 Ethics（エシックス）では、日々、不動産オーナー様から多様なお悩みを伺っています。
「空室がなかなか埋まらない」
「管理会社からの提案が、いつも家賃の値下げばかりで困っている」
「修繕の見積もりが出されるが、本当に今必要なのか、かけるべきコストなのか分からない」
これらの声を聴くたびに、私は日本の不動産管理業界が抱える構造的な問題に強い違和感を感じています。
そこで、オーナー様に対してお伺いしたいのが、「あなたが信頼しているその管理会社は、本当にあなたの資産を守るパートナーですか？ それとも、ただの事務作業の代行業者ですか？」
毎月の収支報告書を送る、入居者からのクレームに対応する。
これらはすべて、管理費という対価をいただいている以上、できて当然の業務です。
いわばプロとしての「最低条件」であり、スタートラインに過ぎません。
(もちろん、人間が作業しますのでヒューマンエラーなどは発生しますが)
では、その最低条件をクリアした先にある、本当に「良い管理会社」とは何なのか。
我が社の社名である「Ethics（倫理・規範）」、そして私がこれまで培ってきた不動産資産管理のグローバルな理論に基づき、私自身の目線から、真に選ぶべき管理会社とは。
（多分に私の個人的意見が含まれていますのでご了承ください。）
- 技能と知識は、資産を預かる上での「最低条件」である
まず明確に申し上げたいのは、プロフェッショナルとしてオーナー様の資産（アセット）を動かす以上、財務知識や投資分析の手法を持ち合わせていることは「義務」であるということです。
日本の多くの賃貸管理会社は、いまだに「不動産仲介（客付け）」や「建物の清掃・修繕（ハード管理）」の延長線上で仕事をしています。
しかし、私たちが実践するプロパティマネジメントとは、不動産を単なる「物理的な箱」ではなく、「キャッシュフローを生み出し続ける投資原資（金融資産）」として捉える仕事です。
ですから、私のアプローチにおいて、以下のような技能は標準装備となっています。
キャッシュフローツリーの徹底的な実践
総潜在家賃収入（GPI）から空室損失を正確に引き、実効総収入（EGI）を導き出し、そこから運営費用（Opex）をコントロールして純営業利益（NOI）を確定させる。この一連のフローをデータに基づいて対象物件を検証します。
投資指標（IRR・NPV）を用いた意思決定
私はオーナー様に「リフォームに○○万円かかります」という、単なる費用の報告はいたしません。
「この○○万円の投資によって NOI が年間○○万円向上します。現在の岡山のマーケットキャップレート（還元利回り）が○○%だとすれば、物件の資産価値そのものを○○万円引き上げることになります。
これにより、全体の内部収益率（IRR）は〇〇%改善します」と、投資対効果を数理的に証明します。
(正直、通常の賃貸アパートでは IRR はほとんど使いませんが、たとえばだと思って聞いてください。(笑))
財務諸表の読めない税理士に会社の経営相談をしないのと同じように、NOI（純営業利益）の計算やキャップレートの逆算ができない管理会社に、大切な資産の舵取りを任せるべきではありません。
しかし、ここで最も重要な事は、「これらの技能や知識があっても、それだけで『良い管理会社』になれるわけではない」ということです。
- 多くのプロパティマネージャーが見落とす壁
どれほど精緻なキャッシュフローシミュレーションを構築できても、それを現場で「実行」し、「結果」に結びつけなければ、オーナー様の利益は 1 円も変わりません。
ここで、私が不動産管理の本質となるであろう考えを申し上げます。
私が、CPM(公認不動産管理士)のライセンスを取得するにあたり受けた講義の内容です。
ある高経年の商業ビルにおいて、空調や照明のエネルギーロスが激しく、運営費用（Opex）が膨らんで NOI を圧迫している物件がありました。知識のあるプロのプロパティマネージャー（PM）であれば、誰もがデータを見て「光熱費が高い、ここを改善すべきだ」ということには気づきます。
しかし、今まで担当した、多くの PM がその状況を前にして、何一つ改善を達成できずにいました。なぜでしょうか。
そこには、業界に根深く存在する「3
つの壁」があるからです。
• 「スプリット・インセンティブ（利益相反）」の壁
省エネ設備を導入するための初期費用はオーナー様が負担する。しかし、光熱費が安くなるという恩恵を直接受けるのはテナント（入居者）である。この構造があるため、多くの PM は「オーナーが首を縦に振るはずがない」と、最初から提案を諦めてしまいます。
• 「前例踏襲と慣性」の壁
ビルの現場スタッフや職人、あるいはオーナー様自身が「これまでこのやり方で回ってきたから、今更変えたくない」と変化を拒むケースです。
• 「時間と労力のコスト」の壁
複数の業者から相見積もりを取り、仕様を精査し、テナントと粘り強く交渉するには膨大なエネルギーが必要です。日々のルーティンワークに追われる一般的な管理会社は、あえてその面倒な火中の栗を拾おうとはしません。
結果として、知識や技能を持ったはずのプロたちが、できない理由を論理的に並べ、「この物件の構造上、これ以上の経費削減は不可能です」とオーナー様に報告し、現状維持（＝緩やかな資産価値の低下）を受け入れてしまうのです。
- この講義の答え
その後、新しく担当になったCPM(公認不動産管理士)がこの問題を解決することになります。
では、なぜそのCPM(公認不動産管理士)は、この誰もが突破できなかった壁を打ち破り、エネルギー効率の劇的な改善を達成して、ビルの資産価値を大きく向上させることができたのでしょうか？と講義の最後にファカルティ(CPM の先生役です)が私たちに質問しました。
最新のテクノロジーを導入したから。
そのプロパティマネージャーに卓越したスキルが備わっていたから。
彼に対してのみオーナーが心を開いて提案を受け入れてくれたから。(笑)
等の回答が出ていましたが、答えは意外なものでした。
ファカルティは、「皆さんの回答は、どれも正解ですが、根本的な答えが1つあります。」
それは、「彼はあきらめなかった。」
これこそが、この講義の教訓であり、いまだに私の心に残る講義となっています。
他の管理会社と、真に卓越した「良い管理会社」を分ける絶対的な境界線だと考えています。
彼は、オーナー様に何度断られても、テナントから難色を示されても、現場の職人から「無理だ」と言われても、決してあきらめませんでした。
削減されるエネルギーコスト（Opex
の低下）が、どのように物件の競争力を高め、将来の空室期間（ダウンタイム）を短縮し、最終的にネット家賃（Net
Rent）の向上としてオーナー様に還元されるかを、泥臭く、執念深く、何度もアプローチを変えて証明し続けました。関係者全員が納得するまで、現場に足を運び、対話を止めなかったのです。
このエピソードは、私たちが目指すべきプロパティマネジメントの本質を痛烈に突いています。
不動産管理の本質とは、ノウハウの量そのものだけではありません。
「お預かりしたオーナー様の資産と、そこに暮らす・働く人々の人生に、どこまで本気で向き合い、執念を持てるか、そして何より誠実であるか」という姿勢に他ならないのです。
- 私が体現する「あきらめない PM」の 4 つの具体的行動
「あきらめない」というマインドセットは、日々の具体的な行動に落とし込まれて初めて、オーナー様の NOI（純営業利益）という数字になって現れます。
私たちが現場でどのようにその執念を発揮しているか、4 つの局面からお伝えします。
① リーシング（客付け）における執念
空室が出た際、一般的には、ポータルサイトに情報を載せて「反響を待つ」だけです。そして 2〜3 ヶ月経っても埋まらなければ、「家賃を 3,000 円下げましょう」と安易に提案してきます。家賃の値下げは、NOI を直撃し、キャップレートを通じて物件の資産価値を数百万円単位で毀損する行為です。
私はそれを良しとしません。
ここであきらめてはいけません。
なぜ内見が入らないのか、アクセスデータや内見時の動線を徹底的に分析します。周辺の仲介店舗へ自ら足を運び、いま探しているお客様が本当に求めている条件をヒアリングします。
家賃を下げるのではなく、初期費用の工夫や、ターゲット層に刺さる施策を実行し、適正家賃を維持したまま満室にすることに執念を燃やします。
当然、それでも家賃を下げなければならないこともあるでしょう。
ですがそれは、【やるべきことをちゃんとやった】後の話です。
② 滞納・トラブル対応における誠実さと毅然たる態度
家賃滞納や騒音トラブルが発生した際、対応を先送りにする管理会社はオーナー様の敵です。
問題が長期化すれば、他の優良な入居者様が愛想を尽かして退去してしまい、物件全体の健全性が失われます。
私は、問題が発生したその日に行動を起こします。
滞納者に対しては、機械的な督促状を送りつけるだけでなく、電話、そして訪問をあきらめずに繰り返します。
相手の生活状況を把握し、誠実に対話しながらも、オーナー様の利益を守るために法的措置も含めた出口戦略を迅速に組み立てます。
住民間のトラブルにおいても、感情的な対立を、倫理的（Ethics）かつ客観的なルールに基づいて解決へと導きます。
③ 建物維持管理におけるコストコントロールの徹底精査
建物の修繕において、出入りの業者から来た見積もりをそのままオーナー様に丸投げし、裏で高いマージンを取るだけの管理会社が多すぎます。
その修繕が「本当に今必要なのか」「仕様は適正か」が吟味されていません。
工事に対してフィーを頂いてはいけないと言っているのではありません。
工事業者から出てきた見積もりを右から左に流す仕事をしてはいけないと言っているのです。
物件の賃料がわからない人間が工事にいくらコストを払っていいかわかるはずがありません。
必要な工事、不要な工事を見極め、適切な提案をするからこそ工事の際にフィーを頂くことができると考えています。
私は、建物の寿命を延ばし、オーナー様のキャッシュアウトを最小限に抑えるために徹底的に考え抜きます。
自社の都合ではなく、仕様を精査してコストの適正化を図ります。
「今、予算がないから直さない」と諦めるのではなく、数年後の大規模修繕を見据え、「今、この部分補修をしておくことで、将来のコストを 3 分の 1 に抑えられます」という、中長期的な資産防衛策を粘り強く提案します。
④ 倫理観（Ethics）の死守
どれほど利益を出していても、法律のグレーゾーンを攻めたり、入居者を騙すような手法をとる管理会社は、いずれ大きな不祥事を起こし、オーナー様の社会的信用まで失墜させます。
私は、「倫理観（Ethics）こそが、最大の長期的利益を生む」と信じています。
契約手続きの透明性、入居者様への誠実な説明、宅建業法や賃貸住宅管理業法などの徹底的な遵守。
これらを「面倒な手続き」とあきらめることなく完璧にやり遂げることで、オーナー様を将来的なあらゆる法的リスクから守り抜きます。
これこそが、我が社が「日本
Ethics」という名を掲げている理由です。
- 岡山市場のオーナー様へ：私たちが共に目指す未来
現在の岡山エリア、特に岡山市中心部（北区など）は、再開発による新築物件の供給やオフィス移転が進む一方で、一歩エリアを外れると空室率の上昇や建物の高齢化が進むという、急激な二極化の波に晒されています。
このような厳しい市場環境だからこそ、地元の古い慣習や「これまでのやり方」にしがみつき、簡単に諦めてしまう管理会社では、あなたの資産を守ることはできません。
技能という「最低条件」をクリアした上で、オーナー様と同じ投資目線に立ち、厳しい現場の壁を「あきらめない執念」で突破していく。
そして、高い倫理観（Ethics）でお客様を不利益から守り抜く。
それこそが、私が考える「本当に良い管理会社」の姿です。
私は、オーナー様からお預かりした大切な資産に、情熱と覚悟を持って伴走することをお約束します。
壁にぶつかったとき、決してあきらめずに戦い抜くパートナーとして、私たちはこれからも岡山の地でオーナー様の未来を支え続けます。
あなたの不動産経営の理想と悩みを、ぜひ私たちに聴かせてください。
共に、ストレスのない経営と資産価値の最大化へ向けて歩みを進めましょう。
最後に：
社名を覚えてほしくてEthics(エシックス)を連発しすぎたかなと反省しております。
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株式会社 日本Ethics
代表取締役 松島 健史
