今回は、「ファイナンシャルプランニング技能士のスキルは不動産管理士（プロパティマネージャー）に必要か？」というテーマでお話しします。

先に結論を書きます。資格の名前そのものが必要なわけではありません。ただ、一級レベルの知識を持った不動産管理士は、不動産オーナー様にとって確実に役に立つと私は考えています。

1. ファイナンシャルプランニング技能士とは

ファイナンシャルプランナー（FP）とは、収支、負債、家族構成、資産状況などの情報をもとに、住居、教育、老後といった将来のライフプランに合わせて、資金計画の立案やアドバイスを行う職業のことです。

日本でFPの能力を認められている国家資格が「ファイナンシャル・プランニング技能士」で、1級から3級まであります。

一方、「CFP」や「AFP」という名前を耳にされたことがある方も多いと思います。こちらは日本FP協会が認定する民間資格で、国家資格の技能士とは別の仕組みです。

2. 一級の試験の仕組み

一級FP技能士になるルートは、2つあります。一つは、学科試験に合格して実技試験を受ける「一級FP一発受験ルート」。もう一つは、CFPの6科目に順に合格して学科試験を免除され、実技試験だけを受ける「CFPルート」です。

一級FP一発ルートの学科試験は、年に3回、1月・5月・9月に行われます。試験科目は次の6科目です。

・ライフプランニングと資金計画

・リスク管理

・金融資産運用

・タックスプランニング

・不動産

・相続・事業承継

一発受験ルートの学科試験を受けるには、2級に合格して1年以上のFP業務の実務経験がある方や、FP業務の実務経験が5年以上ある方など、いくつかの条件があります。受験料は、学科が8,900円、きんざいの実技が28,000円、日本FP協会の実技が20,000円です（2026年10月時点で確認した金額で、改定されることがあります）。

3. 私は一級FP一発ルートで、実技はきんざいで受けました

一級FP一発ルートでは、学科試験は共通で、実技試験をきんざい（金融財政事情研究会）か日本FP協会のどちらで受けるかを選びます。きんざいの実技は面接で、日本FP協会の実技は筆記です。私は実技をきんざいルートで受けました。

CFPルートは、6科目を順に受けられるので、時間をかけて勉強できます。一方、一級FP一発受験ルートは、決まった期間内に6科目すべてを一級レベルまで引き上げなければなりません。どちらも簡単ではありませんが、きついのは一発ルートだと思います。

だからといって、CFPルートが劣るわけでは全くありません。私が言いたいのは、気合が必要という話です。（笑）

先ほど『自分は1級を一発受験、実技はきんざいルート』とお伝えした通りなのですが、一発受験者の間には、どういうわけか『男は黙ってきんざいルート』という謎の風潮が存在します。基本、イキってる奴はきんざいに突撃する傾向があります。私もその一人です。

4. 4ヶ月で合格を目指す理由

一級の試験は年に3回、4ヶ月ごとにあります。学科で一度落ちると、次の試験までに、暗記したルールや金額、数字が変わっている可能性があります。そうなると、もう一度丸暗記し直しです。落ちたときのダメージが大きいので、私は4ヶ月で絶対にとるんだと決めて勉強することをお勧めします。(私が受験した時はそうしました。)

勉強時間は、学科だけの4ヶ月で、平日は1日平均5時間、休日は8〜10時間でした。合計で約800時間です。インターネットでは600時間くらいと書かれていることが多いのですが、それで受かる人は頭がいい人なのだろうと、毎回思います。私はそうではないので、これだけ必要でした。(インターネットの資格試験の勉強時間って本当にあってます？疑問に思っているのは私だけですか？)

それに私は、ギリギリ合格を狙うタイプではありません。ドラクエで言えば、今の村で買える装備を最強にしてから次の町へ行くタイプです。完璧を狙うので、時間が長くなるのかもしれません。

教材は、きんざいが出していた「ターゲット」というテキストです。私が受けたころは、一級を受ける人はほぼ全員これだったと思います。ところが今は販売されていないらしいです。私より後に受験した人がターゲットを知らなくて、ショックを受けました。

結果、学科は200点満点中160点で合格しました。(私の記憶が正しければ、たしか160点ぐらいだったと思います。満点取るつもりで行ってもなかなか取れるものじゃありません。)

5. 学科に合格したら、すぐに実技の勉強へ

学科試験の受験日から合格発表まで、約2ヶ月かかります。実技試験は、そのさらに約2ヶ月後です。合格発表から実技までは、1〜2ヶ月しかありません。学科を受けた日から数えれば、3〜4ヶ月あります。

ですから、学科を受けた時点で「もう受かった」と思って、すぐに実技の勉強を始める必要があります。

学科に合格すれば、実技は3年間受けられます。受験の機会は、数にして8〜9回ほどあるはずです。ただ、学科は絶対にまぐれでは受かりません。学科に受かる実力がある人なら、大きなミスをしない限り、実技は基本的に合格できると思います。

6. きんざいの実技は面接です

私が受けたきんざいの実技は、面接です。面接官は2人で、確か2問あって、1問あたり10〜15分ほどでした。

1問目も2問目も、架空のクライアントが登場します。相続や事業承継の場面で、資産額などの資料を読み解き、「この人の資産状況はこうだから、この特例が使えそうだ」「不動産はこのタイミングで売った方がいい」「これは物納した方がいい」と、取れる方法を答えていきます。実務的な知識が問われる面接でした。

私のは、不動産オーナーの相続と事業承継の問題でした。出題の途中で被相続人（財産を遺す方）が亡くなっており、準確定申告をする必要がありました。準確定申告とは、亡くなった方のその年の1月1日から死亡日までの所得について、相続人が行う申告のことで、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内に行います（国税庁）。

私はこの要件と申告の仕方を、うろ覚えでした。一番焦った瞬間です。ここで、面接官の顔つきに気づきました。答えを教えてくれるわけではありませんが、「それ以上、変なことを言わない方がいいよ」という雰囲気を、顔と目で出してくれたのです。私はそれを感じ取り、「一度持ち帰ります」と言って逃げました。

面接官も、おそらく落とそうとしているわけではないのだと思います。知らないことを無理に答えるより、持ち帰る方がいい場面もある。面接で学んだことです。(いい加減なこと言うと落ちるらしいです。ただわからなくて持ち帰りまくっても落ちるみたいです。)

合格を知ったときは、面接は落ちたかもしれないと思っていたので、嬉しかったです。なお、面接の点数は発表されるのかどうか覚えていません。

7. 本題：FPの知識は、不動産管理士に必要か

では、このスキルは不動産管理士に必要なのでしょうか。

FPの試験の科目には、不動産があります。さらに、相続、土地の評価、税制といった、幅広い知識が必要です。賃貸経営は、この全部につながっています。

私は前職で、高齢のオーナー様から相続のご相談を受けることがよくありました。もちろん、税金のアドバイスは税理士さんにしかできません。そこで私は、「税理士さんに、こういうことを質問してみてはどうでしょうか」「こういうふうに進めるよう、お願いしてみてはどうでしょうか」とお伝えしていました。よろしければ私が同席して、税理士さんとお話ししますよ、というサポートもしていました。

何を聞けばいいのか、どの順番で進めればいいのかが分かっていれば、オーナー様は専門家に相談しやすくなります。この橋渡しこそが、一級レベルの知識を持つ不動産管理士の役割だと思います。

だから、私の答えはこうです。資格の名前は必須ではありません。ただ、一級レベルの知識を持った不動産管理士は、オーナー様にとって、とても有用です。

8. 資格は、取ったあとが本番です

最後に、CFPについて一言書きます。CFPは、取ったあとも定期的に勉強しなければならない仕組みなので、最新の知識に更新しやすいという、すばらしい点があります。

一方で、一級FP技能士は、取ったあとに勉強をやめてしまうと、本当に何も知らないペーパーFP状態になってしまいます。法改正もあり、税制も変わります。勉強を続けることが大切です。

もう一つ。資格を取ったから偉いわけではありませんし、合格の保証もありません。自分で勉強しない限り、受かりません。それでも、この記事を読んで「受けてみたい」と思っていただけたなら、これほど嬉しいことはありません。

相続や税金に関するお悩みも、どうぞお気軽にご相談ください。

▶ [無料相談・ご来社予約のお問い合わせフォームはこちら]

https://www.j-ethics.jp

▶ お電話でのお問い合わせ:086-237-1060(定休日:無 受付時間:10:00〜18:00)

株式会社 日本Ethics

代表取締役 松島 健史

今回は、「公認不動産コンサルティングマスター」についてお話しします。

宅建士や賃貸不動産経営管理士に比べると、名前を聞く機会は少ないかもしれません。ただ、この資格を取って数年が経った今、あらためて思うことがあります。資格は「取ること」よりも「取ったあとにどう使うか」のほうがずっと大事だ、ということです。

資格の概要に加えて、私がよく口にしている「知っているのと、できるのは違う」という考えも書いていきます。これから受験を考えている方、同業の方、そして岡山で賃貸経営をされている大家さんに読んでいただけたら嬉しいです。

1. 公認不動産コンサルティングマスターとは

公益財団法人不動産流通推進センターが登録する資格で、国土交通大臣の認定を受けた資格です。不動産コンサルティング業務とは、依頼者との契約に基づいて、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営、投資などについて、調査や分析をもとに、依頼者が最善の選択をできるよう企画し、提案する仕事のことをいいます。売買や賃貸の取引にとどまらず、不動産の有効活用や投資、相続対策まで幅広く対応するための専門知識と経験を示す資格が、公認不動産コンサルティングマスターです。

受験できるのは、宅地建物取引士、不動産鑑定士、一級建築士のいずれかの登録者だけです。試験に合格したあと、登録するには実務経験5年以上(3年以上5年未満の場合は、センターが指定する講習の修了)が求められます。登録後は5年ごとの更新も必要です。登録者数は約15,100名(2026年3月時点)で、誰でも受験できる資格ではない分、持っている人の数は限られています。

試験は択一式と記述式があります。択一式は事業、経済、金融、税制、建築、法律の6科目から50問。記述式は実務、事業、経済の3科目が必修で、金融、税制、建築、法律の中から1科目を選びます。合格率は近年40％前後で推移しています。(試験の詳細や日程、費用、最新の合格率は、不動産流通推進センターの公式サイトでご確認ください。)

2. 資格を取得したきっかけ

前職にいた頃から、私には「不動産の資格を毎年最低1つは取る」という目標がありました。(目標というよりは周囲の目があるためですが、普段から確保している実務の勉強時間を、この受験期に限っては受験勉強に充てています)公認不動産コンサルティングマスターも、その一環として取った資格のひとつです。数年前のことです。

目標のために取った資格ではありますが、勉強してみると、これまで見落としていた知識に、ふと気づく瞬間がありました。私は、資格の勉強に無駄なことはひとつもないと思っています。この資格も例外ではありませんでした。

3. この資格で学べること

この資格で問われる範囲は、事業企画、経済、金融と収支計画、建築、税制、法律と、とても幅広いものです。正直なところ、これを全部、完璧にやろうと思ったら、勉強時間は何千時間にもなると思います。

だからこそ、この資格の良さは、その広い分野を部分的にかいつまんで学べることにあります。不動産コンサルティングとはどういう仕事なのか。投資や活用の場面で、こういうやり方があるのか。そうした入口を、一通り知ることができます。この資格は、不動産の仕事の入口を何か所も用意してくれるものだと、私は受け止めています。

もちろん、すでにそれくらいの知識を持っているよ、という方もいらっしゃるでしょう。それでも、自分では知っているつもりだった分野に、ひとつくらいは知らなかったことが見つかるものです。

4. 知っているのと、できるのは違う

私は、知っているのとできるのは違うと思っています。

まず、知ることは大事です。ただ、知ったあとに「できる」ようになるには、工夫が必要です。丸暗記をして、できるようになったと思っている人は多いのですが、実践していなければ、できるようにはなりません。

たとえば税金です。テキストの問題を解いていくと、所得がいくらで、税金がいくら、と計算できるようになります。ですが、実務ではそこで終わりません。その税金はいつ払うのか。どのように納めるのか。損益通算など、いろいろな使い方や仕組みが分かっていないと、実務では使えません。計算できることと、実際の場面で使えることは別の話なのです。(個別具体的な案件の税務相談を行うと、税理士法違反になる可能性があります。

ただ、こうした税務の知識がないと、オーナー様の意向に沿ったコンサルティングや適切な助言ができません。

さらに言えば、不動産管理士としての実務上、オーナー様と一緒に税理士さんと面談したりすることがありますが、税理士さんには事業会計が得意な人、相続が得意な人などさまざまなジャンルがあり、必ずしも不動産の税務に詳しいとは限りません。

不動産の税務に詳しくない税理士さんだったとしても、オーナー様からすれば昔からのお付き合いがあり、「税理士さんは変えたくない」という事情があることもあります。

だからこそ、私たちは日々勉強し、知識を深めていく必要があります。オーナー様が「こうしていきたい」という意向を叶えるために、税理士さんへ「こういうふうに進めてほしい」と代わりに交渉してあげられる、そんな不動産管理士でなければなりません。)テキストの問題が解けるようになるのは、実務の入口に立ったということだと思います。断片的な知識だけでは、なかなか活かせません。

ここで大切なのは、実践してみることです。実際にやってみようとすると、「これは知らない」「これはできない」というものが、どんどん見つかります。そこで、どうやったらできるのか、自分は何を知らなくて止まっているのかを考えます。すると、調べなければいけないこと、身につけるべきスキルや知識が、はっきりしてきます。それが分かれば、勉強すること自体はむしろたやすくなります。(「私も別に頭が良い方ではないですが、試験対策は過去問から解くのが一番の近道だと思っています。」

何を聞かれるか分からないまま膨大なテキストを読んでも、何一つ覚えられず苦痛なだけです。

まず過去問を解けば「何が聞かれるか」が分かり、自分の「何が足りないか」が明確になります。

たとえば不動産関連の資格試験の正誤問題でも、どこが引っかけの要件になるのか、問題を見て初めて「調べるべき仕組み」が分かります。

この「自分に何が足りないか」を知ることこそが、学習の圧倒的な近道です。)

5. 資格は、取ってからが本番

宅建士を例にします。宅建士の資格を持っている人は大勢いますが、知識やスキルは人によって違いますし、大家さんをはじめ、さまざまなお客様から支持される宅建士もいます。その違いは、試験に受かったあとも学び続けて、実践しているかどうかだと私は思います。同じ資格を持っていても、時間が経つほど実力に差が出てくるのは、このためです。

「試験は取った、あとは勉強しません」という状態では、実力は伸びていきません。何かあったときに、最低限のことしかできなくなってしまいます。これは公認不動産コンサルティングマスターに限らず、どの資格でも同じです。

何を勉強したのかを理解していること。その知識をどう活かすのか。活かすために、ほかにどんな知識が必要なのか。実務の中でどう運用していくのか。そこまで考える力が、資格を取ったあとに問われます。

不動産は、人の家や人の土地を扱う仕事です。(感覚がマヒしてますけど人のものを売る仕事ってあまりないですよね。)だからこそ、知識に加えて、法令を守ること、倫理観を持つことがとても大切だと考えています。もちろん、利益がなければ会社は続きません。お金がいらないと言っているわけではありません。ただ、お金を最優先に考えるのはどうかなと、私は思っています。

6. 学ぶことに、無駄はない

最後に、これから受験を考えている方へ。

本を1冊読んでも、得られるものが少なかったと感じることがあるかもしれません。それでも、1ページでも、1行でも、自分が知らなかったことは必ずあります。学ぶことに無駄はない、というのが私の考えです。そして、学んだことを実際に使ってみて、足りないところを見つけて、また学ぶ。この繰り返しを続けることが大事だと思います。

もちろん、合格をお約束できるわけではありませんし、取れば何かが変わるというものでもありません。ただ、不動産の投資や活用について、幅広く学べる資格であることは確かです。

7. 岡山の大家さんへ

私は、資格はあくまで入口だと考えています。大切なのは、取ったあとに学び続けて、実際の仕事で使えるようにすることです。岡山で賃貸経営をされている大家さんの悩みにも、そうした姿勢で向き合っていきたいと思っています。

オーナー様の資産の最大化と不安の最小化に向けて、知識を実践に変える姿勢を、これからも大事にしていこうと思います。

空室対策、収益改善、管理会社の見直しなど、賃貸経営でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

▶ [無料相談・ご来社予約のお問い合わせフォームはこちら]

https://www.j-ethics.jp

▶ お電話でのお問い合わせ:086-237-1060(定休日:無 受付時間:10:00〜18:00)

株式会社 日本Ethics

代表取締役 松島 健史

今回は、私が持っている資格の中でも少し毛色の違う「競売不動産取扱主任者」についてお話しします。

宅建士や賃貸不動産経営管理士に比べると、名前を初めて聞いたという方のほうが多いかもしれません。ただ、この資格で学ぶ内容は、賃貸管理の現場で起きる「滞納しても出ていってくれない入居者への対応」と、近いものがあります。

資格の紹介に加えて、岡山で賃貸不動産を経営されている大家さんが、管理会社を選ぶときのヒントになる話も書いていきます。

1. 競売不動産取扱主任者とは

競売とは、住宅ローンなどの返済が滞った不動産が、裁判所の手続きを通じて売却される制度です。その競売物件を入札し、落札し、引渡しを受けるまでの流れについて、一定の知識があることを示す資格が競売不動産取扱主任者です。

一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)が認定している民間資格で、国家資格ではありません。登録には宅建試験の合格が必要とされているため、宅建士にプラスして取る資格という位置づけになります。(試験の詳細や最新の要件は、協会の公式サイトでご確認ください。)

競売物件は市場価格より安く買えることがある一方、落札前に室内を見られない、中に前の所有者や賃借人が住んでいることがあるなど、普通の売買にはない難しさがあります。通常の売買の知識だけでは対応しきれない場面が出てくるため、専門の知識が求められるのです。

入札する人が物件の情報を得る手がかりは、裁判所が公開している資料です。現況調査報告書、評価書、物件明細書の3つ(いわゆる三点セット)を読み解いて、その物件に買うだけの価値があるのか、どんなリスクが隠れていそうかを自分で判断しなければなりません。不動産のプロであっても、この資料の読み方を知らないと判断を誤ります。

流れとしては、入札、開札、売却許可決定、代金の納付と進み、代金を納付した時点で所有者になります。ところが、ここで終わりではありません。所有者になったあとに、物件を実際に使える状態にするための手続きが待っています。この部分が、競売の実務の核心だと私は思っています。

2. 資格を取得したきっかけ

前職では、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士といった資格の取得を後押しする文化があり、当時役職者だった私は、毎年のように「宅建を取れ」「賃管士を取れ」と言う立場でした。

そうなると、言っている本人が何も受けないわけにはいきません。(部下に陰で何か言われる可能性がありますので、というより絶対に言ってくるはずです。間違いありません！)そこで毎年何かしら不動産関係の資格を受けていたのですが、毎回受験していくうちに、受けられる国家資格がだんだん少なくなってきました。(完全に自慢ですが、私は資格試験に落ちたことは一回もありません。合格率は100％です。これを部下の前で大マウンティングで言っていたので、受験しなかったり落ちたりしたときはやつらは必ず襲い掛かってくると思います。)

そんなとき、もともと興味のあった競売の資格があることを思い出し、受験することにしました。

3. 勉強時間と難易度

勉強時間は、初学者で100～150時間が目安と言われています。私の感覚でも、150時間あれば十分です。他の資格だと「勉強時間○○時間」と言われてても本当か？と思うことが多々あるのですが、この資格はそこまで必要ないと思います。

使った教材は、決められたテキストと過去問です。しかも過去問は3年分ほどしかありません。やったことは、そのテキストと過去問を、ひたすら繰り返すだけでした。難易度は、言い方が悪いかもしれませんが、高くはありません。丸暗記していけば対応できる水準だと思います。

実際、私が受けた回では、過去問とほぼ同じ問題が出ました。試験が終わったあと、絶対に満点だったと思ったので、試験官に「合格点は発表されますか」と聞いて帰ったくらいです。答えは「発表されません」でした(笑)。(出題傾向は変わる可能性がありますので、過去問を中心にしつつも、最新の情報は公式サイトでご確認ください。落ちても自己責任でお願いします。)

4. 学んでみて気づいたこと

試験自体は取り組みやすくても、学ぶ内容は実務にしっかり役立ちます。入札はこういう仕組みで行うのか、このルールは民法のこういう考え方が土台になっているのか、実務ではこう進めていくのか。今まで知らなかったことが次々に出てきて、素直に面白い資格でした。

そして勉強を終えて強く感じたのは、競売の知識は、競売物件を買うときだけのものではないということです。それが、次にお話しする占有者への対応です。

5. 占有者への対応と、悪質な滞納者への対応は近い

競売物件の難しさのひとつが、占有者の存在です。落札したからといって、すぐに自由に使えるとは限りません。中に人が住んでいることがあるからです。その方に退去してもらったうえで、収益物件として運用するのか、売却するのか。そこまで見据えて動くのが競売の実務で、総合的な実務スキルが求められます。(さらにリフォームや建物の設備などの知識があるとさらに色々できます。)

代金を納付して所有者になっても、占有者が自分から出ていってくれるとは限りません。話し合いで解決できない場合には、裁判所に引渡命令を申し立てるなど、法的な手続きを検討することになります。つまり、競売の実務には「どの順番で、どの手続きを、どんな言葉づかいで進めるか」という判断が常につきまといます。

これは、賃貸管理の現場で悪質な滞納者に向き合うときの考え方と、とても近いと感じています。もちろん、全く同じではありませんが、それでも、共通する大事なことが二つあります。

一つ目は、当たり前ですが、やり方を間違えると法に触れるということです。たとえば、家賃を滞納されているからといって、勝手に鍵を交換したり、室内の荷物を運び出したりすることは許されません。(自力救済(じりききゅうさい)ってやつですね。)相手に落ち度があっても、法律で認められた手続きを踏む必要があります。近道をしようとすると、かえって大家さんや管理会社の責任が問われかねません。

二つ目は、相手も人間だということです。落札した側が、いきなり「買ったのだから出ていってください」と詰め寄れば、言われたほうは当然いい気持ちがしません。感情的にこじれると、話し合いで解決できたはずのことが長引き、時間も費用もかかってしまいます。権利があることと、それを高圧的に振りかざしてよいことは別の話です。

法律上やってはいけないことを理解したうえで、相手の事情にも耳を傾け、お互いが納得できる着地点を探す。これは競売でも滞納対応でも変わらないと、競売の実務を学んで改めて感じました。

6. 岡山で管理会社を探している大家さんへ

賃貸管理は、家賃の集金や入居者対応といった日常の業務だけでは成り立ちません。いざ滞納や退去のトラブルが起きたときに、法律を踏まえて冷静に、そして誠実に動けるかどうかで、不動産管理の質は大きく変わります。

岡山で賃貸管理を任せる管理会社を探している大家さんは、滞納が起きたときにどの段階で何をするのかを説明してくれるか、法的な手続きが必要になる場合の考え方を分かりやすく話してくれるか、入居者に対しても誠実に向き合っているか、といった点を、ぜひ確認してみてください。

競売不動産取扱主任者は、取り組みやすい試験でありながら、賃貸管理にも活きる実務的な視点を学べる資格でした。岡山の不動産管理会社として、法律を守りながら、人にも誠実に向き合う管理を、これからも続けてまいります。賃貸管理や滞納対応でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

▶ [無料相談・ご来社予約のお問い合わせフォームはこちら]

https://www.j-ethics.jp

▶ お電話でのお問い合わせ:086-237-1060(定休日:無 受付時間:10:00〜18:00)

株式会社 日本Ethics

代表取締役 松島 健史

2026年11月29日(日)、令和8年度のマンション管理士試験が行われます。本番まで2か月を切りました。今回は、試験を目前に控えた受験生の皆さんへの応援も込めて、「マンション管理士」についてお話しします。

受験しない方にも、ぜひ読んでいただきたい内容です。賃貸アパートや一棟マンションをお持ちの方にとっても、分譲マンションの一室を所有している区分所有オーナーの方にとっても、この資格の知識は決して他人事ではないからです。

1. マンション管理士とは

国土交通省の説明によると、マンション管理士は、専門的知識をもって、管理組合の運営や建物構造上の技術的な問題など、マンションの管理に関して、管理組合の管理者や区分所有者の相談に応じ、助言や指導などの援助を行う国家資格です。なるには、試験に合格したうえで、マンション管理士として登録する必要があります。

「マンション管理士」という名称は資格を持つ人だけが使えますが、この資格がないとできない独占業務はありません。宅建士のように、持っていないと契約の場で手を出せない仕事があるわけではないのです。その分、知識そのものの深さと、相談相手としての信頼が問われる資格だと私は感じています。

似た名前の資格に管理業務主任者があります。TACの解説では、マンション管理士は管理組合の相談に乗って助言する立場、管理業務主任者は管理会社の側で管理委託契約の重要事項説明などを担う立場とされています。同じマンション管理でも、見ている側が違うわけです。

2. 試験の数字を見てみる

試験は年に1回で、受験資格に年齢・学歴・実務経験の制限はありません。令和8年度の試験時間は午後1時から3時まで、受験手数料は9,400円です。出題は令和8年4月1日に施行されている法令が基準で、合格発表は令和9年1月8日(金)の予定です。2026年4月には区分所有法の改正も施行されていますので、受験生の方は改正点の確認を忘れないでください。

試験は、次の4分野から出題されます。

・マンションの管理に関する法令及び実務(区分所有法、民法、標準管理規約など)

・管理組合の運営の円滑化(総会や理事会の運営、苦情対応、会計など)

・マンションの建物及び附属施設の構造及び設備(長期修繕計画、大規模修繕など)

・マンションの管理の適正化の推進に関する法律

合格率と合格点は、TACの資料では次のとおりです。

・2021年度(令和3年度):合格率9.9%、合格点38点

・2022年度(令和4年度):合格率11.5%、合格点40点

・2023年度(令和5年度):合格率10.1%、合格点36点

・2024年度(令和6年度):合格率12.7%、合格点37点

・2025年度(令和7年度):合格率11.0%、合格点42点

合格率は、おおむね8〜12%の範囲で推移しています。宅建士が15〜17%、管理業務主任者が21〜23%ですから、不動産系の資格のなかでは難しい部類に入ります。2025年度の合格点42点は、例年の36点前後と比べてかなり高い数字でした。

3. 私がマンション管理士を取った理由と勉強法

私は独学で合格しました。勉強時間は600時間ぐらいです。TACの資料では、必要な勉強時間の目安は400〜500時間とされていますので、私は少し多めにかけた計算になります。(ギリギリ合格だったので本当にみんな400〜500時間で取れているのか怪しいと思っています。)

取ろうと思ったきっかけは、会社の先輩が1年前に合格して、とても喜んでいるのを見たことでした。マンション管理士は、いわゆる不動産の資格の中でも合格率や準備期間の面で難しいほうです。それを取って得意げな先輩を見て、「これは分からせちゃらにゃおえんな。」 と思ったのがきっかけです(笑)。そして、それなら今年のうちに自分も取って、「は？持ってますけど何か？は？」と言ってやろうと決めました。

勉強法は、ほかの資格と同じです。試験日までの日数から逆算して計画を立て、決めた時間を毎日こなします。ここで大事にしたのは、暗記で済ませないことでした。テキストと問題集を一通り解ける状態にしたうえで、「なぜこうなるのか」という理由のところまで理解するように勉強しました。そこまでやって、合否がぎりぎりのところにいる感覚でした。この試験は、それくらい手強いということです。(過去問とか100％満点取れるぐらいの感じで行ったので、落ちたら、テキストの出版社にクレームを入れてやろうと思っていました。)

また、私は管理業務主任者の試験に、合格点のわずか1点上で合格しています。違う先輩からは、マンション管理士とのダブル受験を勧められていました。ところが私は臆病風に吹かれて、管理業務主任者、マンション管理士の順に、1年またぎで受けました。

今になって思うのは、ダブル受験にしておけばよかったということです。マンション管理士の勉強を始めてから、管理業務主任者の試験で落とした問題の多くが、簡単に答えられるものだったと気づきました。(逆もそうです。)どちらかに合格すると、もう一方の試験でマンション管理適正化法の問題5問が免除されます。両方の知識が互いを助けますので、これから受ける方には、騙されたと思ってダブル受験をお勧めします。

4. 賃貸オーナーにも、区分所有オーナーにも役立つ知識

アパートや一棟マンションを持っているオーナー様には、区分所有法や民法の知識、長期修繕計画や大規模修繕の考え方が武器になります。修繕の見積もりを見たとき、今やるべき工事なのか、仕様は妥当なのかを自分で判断する力になるからです。私は、分譲マンション管理で学ぶ知識は、賃貸住宅の管理にもそのまま活きると考えています。

区分所有オーナー様は、管理組合のメンバーでもあります。総会の議案、理事会の運営、管理規約、修繕積立金の使い道。これらはすべて、ご自身の資産価値に直結します。管理会社に任せきりにせず、議案書に目を通して、おかしいと思う点は質問する。マンション管理士は、そうしたときに頼れる相談相手になる資格です。

さらに、築年数の問題があります。全日本不動産協会のコラムによると、国土交通省の推計では、築40年以上の分譲マンションは2024年末時点で約148万戸あり、10年後には約2倍、20年後には約3.3倍に増える見込みです。古くなったマンションの修繕や建替えをどうするかは、これから多くの管理組合が向き合う課題になります。岡山にも築年数を重ねた分譲マンションはありますので、決して遠い話ではありません。

5. 受験生の皆さんへ

試験まで、あとわずかです。この時期は、手応えと不安が行ったり来たりしますが、これまで積み上げてきた時間は裏切りません。新しい教材に手を広げるより、手持ちのテキストと問題集を、理由まで説明できるレベルまで仕上げることを優先してください。そして当日は、体調を崩さないことが何より大切です。

もしも、結果が思わしくなかったとしても、気持ちが落ち着くのを待たず、自己採点をしたら、すぐに来年の学習に取りかかってください。悔しい気持ちが新しいうちに机に向かった人が、合格にいちばん近いと私は思います。皆さんの合格を、心から応援しています。

よくある質問

Q. マンション管理士は独学でも合格できますか?

A. 可能です。私は独学で合格しました。ただし範囲が広く、勉強時間は400〜500時間が目安といわれていますので、早めに計画を立てることをお勧めします。

Q. 管理業務主任者とのダブル受験はお勧めですか?

A. 私はお勧めします。互いの試験で答えられる問題が増えますし、マンション管理適正化法の問題は片方の合格で5問免除されます。

管理組合や修繕のこと、賃貸経営の悩みをお持ちの方は、ぜひ一度、当社にご相談ください。

▶ [無料相談・ご来社予約のお問い合わせフォームはこちら]

https://www.j-ethics.jp

▶ お電話でのお問い合わせ:086-237-1060(定休日:無 受付時間:10:00〜18:00)

株式会社 日本Ethics

代表取締役 松島 健史

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士と続けてきた資格のお話も、今回で3本目になります。今回のテーマは「管理業務主任者」です。

「賃貸管理の会社なのに、なぜ分譲マンションの資格？」と思われた方もいるかもしれません。実はこの資格で学ぶ知識には、賃貸住宅の管理にそのまま活きるものがたくさんあります。今回は資格の概要に加えて、私の受験体験と、賃貸管理の現場で実際に役立った場面をお話しします。

1. 管理業務主任者とは：分譲マンション管理会社に欠かせない国家資格

管理業務主任者は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」にもとづいて、2001年に誕生した国家資格です。

分譲マンションには、区分所有者の皆さんで構成される「管理組合」があります。その管理組合から管理業務を受託するのがマンション管理会社です。管理会社は、事務所ごとに管理組合30組合につき1人以上、専任の管理業務主任者を置かなければなりません。いわゆる「必置資格」です。

そして、次の業務は管理業務主任者でなければ行うことができません。

・  管理受託契約を結ぶ前の重要事項説明と、重要事項説明書への記名（72条）

・  契約成立時に交付する書面への記名（73条）

・  管理組合への管理事務の報告（77条）

これまでのブログの内容と合わせて整理すると、宅建士は「取引」、賃貸不動産経営管理士は「賃貸住宅の管理」、管理業務主任者は「分譲マンションの管理」を担う資格です。賃貸不動産経営管理士が賃貸住宅管理業法の「業務管理者」の要件になっているのと同じように、管理業務主任者はマンション管理業の要になる資格、というイメージを持っていただければ分かりやすいと思います。

2. 試験の実態を数字で見る

令和7年度の試験は2025年12月7日に行われ、2026年1月16日に合格発表がありました。

・  申込者数：17,410人

・  受験者数：14,435人

・  合格者数：2,832人

・  合格率：19.6%

合格基準点は50問中36問でした。宅建士とほぼ同じ合格率ですから、「分譲マンションの資格だし、宅建より楽だろう」とは思わないほうがいいです。

また、試験範囲はマンション管理士試験と重なる部分が多く、管理業務主任者に合格すると、マンション管理士試験で5問が免除されます（逆も同じです）。この「範囲が重なっている」という点が、ダブル受験をおすすめする理由となっています。

3. なぜ資格をたくさん取るのか

そもそも、なぜ私がいくつも資格を持っているのか、という話を少しさせてください。

前職では、宅建を持っていない社員に毎年受験してもらうのが恒例行事になっていました。私は立場上、みんなに「宅建取れよ」と言う側です。ところが、人に言うだけ言って自分は何もしていなかったら、部下から陰で何を言われるか分かりません。（おそらく悪口を言ってくるでしょう。私にはわかるのです。）そこで、自分も毎年何かしら不動産関係の資格を受けることにしていました。私がいろいろな資格を持っているのは、正直に言うと、それだけの理由です。資格の勉強よりも、実務の勉強を一生懸命やったほうがいいですよ。（笑）ただ、資格の勉強で得た知識にも、意味のないものはひとつもありません。

勉強の進め方は、以前のブログでお話しした宅建士や賃貸不動産経営管理士のときと変わりません。資格の難易度に合わせて必要な勉強時間を決め、試験日までの日数から逆算してスケジュールを組み、あとはそれを淡々とこなすだけです。

結果は合格でした。ただし、得点は合格点のちょうど1点上。私が今まで受けた資格試験の中で、一番ぎりぎりの合格です。

実は受験前、先輩から「管理業務主任者とマンション管理士は範囲が被っているから、ダブル受験したほうがいいぞ」とアドバイスをもらっていました。それなのに私はビビってしまい、管理業務主任者を先に受けて、5問免除を獲得したのちマンション管理士を受験しました。

翌年、マンション管理士の勉強を始めてから気づきました。「この知識があれば、去年落としたあの問題は簡単に解けたじゃないか」。そう思う問題が、1問や2問ではなかったのです。（私は、試験当日には使っているテキストの内容をほぼ覚えている状態で挑みますので、出版社にクレームを入れようかと思ったくらいです。）

これから管理業務主任者の受験を考えている方には、騙されたと思ってマンション管理士とのダブル受験をおすすめします。両方の範囲を行き来しながら学ぶことで理解が深まり、結果的にどちらの試験も楽になるはずです。

4. 分譲マンションの知識が、賃貸管理で活きる場面

ここからは、岡山で賃貸経営をされているオーナー様に向けたお話です。管理業務主任者の試験では、たとえば次のような知識を学びます。

・  建物・設備の維持保全：給排水設備、防水、外壁などの劣化と修繕、長期修繕計画の考え方

・  区分所有法・マンション標準管理規約：管理組合の運営、管理費・修繕積立金のルール

・  民法などの法律知識：契約、修繕の責任、損害賠償など

建物の維持保全の知識は、一棟アパートや一棟マンションの修繕提案にそのまま使えます。「今どこを直すべきか、どこは後回しにできるか」を建物の状態から説明できるかどうかで、オーナー様の出費は大きく変わります。

また、区分マンションを貸しているオーナー様にとっては、管理組合の総会資料や議事録、修繕積立金の推移を読み解く力が欠かせません。積立金が足りず、ある日突然、値上げや一時金の徴収が決まる、というのは決して珍しい話ではないからです。

そして、法律の知識が実際に役立った例を一つご紹介します。

床下の水漏れ、負担するのは誰か

以前、管理している賃貸マンションで、床下から水漏れが発生したことがありました。オーナー様からは「入居者の使い方が悪いんだから、入居者に負担してもらってほしい」と、かなり強い口調でご相談をいただきました（お気持ちは本当によく分かります）。

ところが調べてみると、原因は床下の配管の経年劣化でした。床下の配管は、入居者様が日常的に目で見て点検できる場所ではありません。入居者様の使い方に落ち度（善管注意義務違反）があったわけでもありませんでした。

民法606条1項では、賃貸人（オーナー様）は、賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うと定められています。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になった場合は、この限りではありません。つまり、入居者様の使い方に原因があれば入居者様のご負担、経年劣化が原因であればオーナー様のご負担、というのが法律上の整理です。

このとき頭にあったのが、管理業務主任者の勉強で身につけた考え方でした。分譲マンションで漏水が起きたとき、原因が共用部分の配管（縦管など）なのか、各住戸の専有部分の配管（枝管など）なのかによって、管理組合と区分所有者のどちらが責任を負うかが変わります。だからまず「どこが原因か」を特定し、そのうえで「誰が負担するか」を判断する。感情ではなく原因箇所から考える、という順番です。

オーナー様にもこの順番でご説明したところ、「なるほど、それなら入居者さんのせいにはできないね」とご納得いただき、オーナー様のご負担でスムーズに修理を終えることができました。

5. プロパティマネージャーに「関係ない知識」はない

賃貸住宅の管理会社の人間が、分譲マンションの資格の勉強をする必要はあるのか。私は「ある」と考えています。

プロパティマネージャーの仕事は、入居者募集やクレーム対応だけではありません。建物、設備、法律、税金、お金の流れまで、不動産にかかわるあらゆる知識が求められます。オーナー様からのご相談は、こちらの得意分野を選んではくれないからです。

もちろん、これまでのブログでもお伝えしてきたとおり、資格はあくまで最低条件です。大事なのは、その知識をオーナー様の利益を守るためにどう使うか。先ほどの水漏れの件も、知識があったからこそ、感情論ではなく筋道を立ててご説明することができました。

管理会社を選ぶときは、担当者がどんな資格を持っているかに加えて、「困ったときに、根拠を示して説明してくれるか」をぜひ見ていただきたいと思います。

日本Ethicsは、これからも強い責任感と確固たる信念を持って、岡山のオーナー様の大切な資産を守り続けます。今の管理に少しでも不安を感じている方は、お気軽にご相談ください。

▶ [無料相談・ご来社予約のお問い合わせフォームはこちら] https://www.j-ethics.jp

▶ お電話でのお問い合わせ：086-237-1060（定休日：無　受付時間：10:00〜18:00）

株式会社日本Ethics　代表取締役 松島 健史

今回は、私が宅建士とダブル受験で取得した、もう一つの国家資格「賃貸不動産経営管理士」についてお話しします。前回のブログでは宅地建物取引士(宅建士)について書きましたが、実は賃貸経営の現場において、宅建士以上にオーナー様の日々の資産管理に直結する資格が、この賃貸不動産経営管理士だと私は考えています。

宅建士が「取引の安全」を守るゲートキーパーだとすれば、賃貸不動産経営管理士は「経営が始まった後」の適正化を担う存在です。今回は、この資格がどのようなもので、なぜ重要なのか、そして私自身の受験体験も交えながら解説していきます。

1. 賃貸不動産経営管理士とは:「業務管理者」を支える比較的新しい国家資格

賃貸不動産経営管理士は、2021年(令和3年)に国家資格化された、まだ歴史の浅い資格です。以前は公益財団法人日本賃貸住宅管理協会など、複数の団体がそれぞれ独自に運営していた民間資格でしたが、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理業法)の施行に伴い、業界統一の国家資格として位置づけられました。(私は、民間資格時代に取得しています。)

法律上の役割を簡単に言うと、200戸以上の賃貸住宅を管理する管理業者は国土交通大臣への登録が義務付けられており、その営業所や事務所ごとに、管理業務に関する2年以上の実務経験を持つ「業務管理者」を1人以上置かなければなりません。この業務管理者になるための要件の一つが、賃貸不動産経営管理士の資格なのです。

宅建士との違いを一言で整理すると、宅建士は「不動産の売買・仲介(客付け)」における契約成立までの安全性を担保するプロであるのに対し、賃貸不動産経営管理士は「契約が始まった後」の賃貸管理・運営における適正化を担うプロです。管理受託契約の内容の明確性、維持保全の実施方法、家賃や敷金などお金の管理方法、定期報告や秘密保持の徹底など、賃貸経営が始まってからオーナー様の資産を守り続けるための、幅広い管理・監督業務を担っています。

2. 資格の実態を数字で見る

直近の令和7年度試験では、申込者数36,360人(過去最多)、受験者数31,792人に対し、合格者数は9,370人、全体の合格率は29.5%でした。宅建士の合格率が例年15〜18%前後であることを考えると、数字だけ見ればやや取りやすく感じるかもしれません。しかし、この資格の本質的な価値は合格率の高低ではなく、実務でどう活かすかにあると、私は考えています。

試験は年1回、例年11月中旬に実施され、受験資格に年齢・学歴等の制限はありません。出題範囲は管理受託契約、賃貸住宅の維持保全、家賃・敷金・共益費等の金銭管理、賃貸借契約、関連法令など、賃貸管理の実務全般にわたります。ちなみに、令和7年4月時点での登録者数は88,740名にのぼり、賃貸経営に関わる実務家の間で、着実に認知が広がっている資格だと感じています。

3. 宅建士とのダブル受験、そのリアルな続き

前回のブログで、私が入社1年目に宅建士と賃貸不動産経営管理士のダブル受験に挑んだ話をしました。今回はその続きです。

10月の宅建試験を終えたあの日、実は私はすぐに賃貸不動産経営管理士の勉強に切り替えたわけではありません。試験を終えたその夜は、家で妻とささやかな祝杯をあげました。1年間、朝晩合計2時間、途中からは3時間の勉強を毎日続けてきた区切りの日でしたから、その日くらいはゆっくりしたいというのが本音でした。

翌日から完全に賃貸不動産経営管理士の試験勉強に切り替えました。宅建試験の解放感に浸っている暇はなく、11月中旬の本試験まで残された時間は決して長くありませんでした。(さらに、会社の忘年会の出し物の責任者をしていたので時間がむちゃくちゃ圧迫されました。)それまで宅建士対策にあてていた朝晩の学習時間を、そのまま賃貸不動産経営管理士の教材に置き換え、これまでと同じ「決まった時間に、決まった量を、淡々とこなす」というルーティンを継続しました。

このとき役立ったのが、5月頃から並行して積み上げていた貯金です。教材が届いた時点で、朝晩の学習時間にプラス1時間を追加していたため、宅建試験終了時点で、賃貸不動産経営管理士側の学習もある程度の土台ができあがっていました。だからこそ、切り替え後の限られた期間でも、ゼロからのスタートにはならずに済んだのだと思います。(おそらく総勉強時間は、250時間くらいだったはずです。)短い期間でしたが、それまでの1年間の積み重ねがあったからこそ乗り切れた、というのが正直な実感です。

4. 「資格を持つ」ことと「業務管理者としての本質」は別物

前回の宅建士のブログでも書きましたが、資格はあくまでプロとしての最低条件です。これは賃貸不動産経営管理士についても同じことが言えます。

業務管理者に求められているのは、単に試験に合格して資格を持っていることではなく、管理受託契約の内容が法令に適合しているか、維持保全の実施方法が妥当か、家賃や敷金などお金の管理が分別管理のルールに則って行われているか、帳簿の備付けが適正か、定期報告がきちんと行われているか、入居者様からの苦情に誠実に対応できているかといった、実務の一つひとつを管理・監督する姿勢です。

重要事項説明ひとつをとっても、書面を早口で読み上げて終わらせる説明と、オーナー様が本当に納得するまで向き合う説明とでは、その先にあるトラブルの発生率がまったく違ってきます。資格はあくまで入口であり、そこから先にどう向き合うかが、本当の意味でのプロフェッショナルを分けるのだと、私は考えています。

5. 岡山のオーナー様へ:良い管理会社選びの視点として

岡山で賃貸経営をされているオーナー様が管理会社を選ぶ際、担当者が宅建士や賃貸不動産経営管理士の資格を持っているかどうかは、一つの目安にはなります。ただ、それ以上に大切なのは、その資格を「実務の中でどう活かしているか」という視点です。

家賃・敷金などお金の管理がきちんと分別されているか、維持保全の提案に根拠があるか、そして何より、困ったときに誠実に向き合ってくれるか。こうした点を、ぜひ管理会社選びの基準にしていただければと思います。

よくある質問

Q. 賃貸不動産経営管理士は独学で取得できますか?

A. 可能です。受験資格に制限はなく、市販のテキストや過去問を使った独学でも十分合格を狙える試験です。(私は資格試験は全て独学で取得しました。)ただし、賃貸住宅管理業法をはじめとする関連法令の理解が問われるため、宅建士など他の不動産資格の学習経験があると理解がスムーズです。

Q. 宅建士と賃貸不動産経営管理士、どちらを先に取るべきですか?

A. どちらが先でなければならないという決まりはありません。ただ、不動産取引の基礎となる法律知識は宅建士の学習内容と重なる部分が多いため、宅建士を先に、あるいは同時並行で学習すると、賃貸不動産経営管理士の理解も深まりやすいと感じます。

Q. この資格を持っていると、具体的に何が変わりますか?

A. 管理業者にとっては、業務管理者の設置要件を満たせるという実務上のメリットがあります。オーナー様側から見れば、担当者がこの資格を持ち、かつ実務で正しく機能させているかどうかが、管理会社の信頼性を見極める一つの手がかりになります。

不動産経営は、契約して終わりではなく、そこから始まる長い付き合いです。賃貸不動産経営管理士という資格の背景にある「管理業務を適正化する」という理念を、日々の実務でどれだけ体現できるか。私自身、この資格を取得した意味を、これからも現場で問い続けていきたいと思います。

形だけの管理に不満がある方、本当に信頼できるパートナーをお探しの方は、ぜひ一度、当社にお問い合わせください。

▶ [無料相談・ご来社予約のお問い合わせフォームはこちら] https://www.j-ethics.jp/

▶ お電話でのお問い合わせ:086-237-1060

(定休日:無 受付時間:10:00〜18:00)

株式会社日本Ethics

代表取締役 松島健史

今回は、不動産業に携わる人間にとって最も身近であり、かつ最も重要である国家資格「宅地建物取引士」、通称「宅建士」をテーマにお話しさせてください。

不動産業と一言で言っても、その業務範囲は多岐にわたります。

入居者様を探す賃貸仲介、物件の売り買いをお手伝いする売買仲介、指示に基づく物件の管理。

これらはすべて異なる性質を持つ業務ですが、そのすべての領域に携わる人間にとって、絶対に必須となるベースの知識であり資格が、この宅地建物取引士です。

なぜこの資格が重要なのか。

そして、私自身の受験生時代の実体験を交えながら、この資格を取得する意義やメリットなどを解説していきます。

1. 宅地建物取引士とは何か：取引の安全を守る「門番」の使命

法律上の定義からお話しすると、宅地建物取引士とは、宅地建物取引業法（宅建業法）によって認められた「業務独占資格」です。

つまり、資格を持っていない人間がどれだけ優秀な営業マンであっても、身代わりに行うことは絶対に許されない「3つの独占業務」が存在します。

それが、

• 重要事項説明（35条書面）の読み上げと解説

• 重要事項説明書（35条書面）への記名

• 契約内容記載書面（37条書面）への記名

賃貸アパートを借りる時や、マイホームを購入する時、契約の直前に膨大な書類を読み上げられた経験がある方も多いのではないでしょうか。

あの業務を行えるのが、宅地建物取引士です。

しかし、私がここで本当に強調したいのは、このような事務手続きのルールではありません。

「なぜ重要事項説明という制度が存在し、なぜ国家資格としての宅地建物取引士が必要なのか」という、その根本にある取引の安全と消費者保護の観点です。

不動産という商品は、一般の消費者の方にとって一生のうちに何度も経験しない、極めて高額なお買いものです。

それにもかかわらず、物件に隠れた法的な規制や物理的な欠陥（瑕疵）は、一見しただけではプロでも見抜けないほど複雑です。

もし、知識のない買い主様や借り主様が、不利益な情報を知らされないまま契約を結んでしまったら、最悪の場合は全財産を失うような致命的なトラブルに発展しかねません。

だからこそ、契約が成立する前の段階で、物件や取引条件に関する「重要事項」をクリアにし、買い主様や借り主様が完全に納得した上で意思決定をしてもらう必要があります。

その重大な責任を一身に背負い、専門知識を持って公正な立場から取引をコントロールする「ゲートキーパー（門番）」こそが、宅地建物取引士という存在の本質なのです。

（正直、重要事項説明の書類の文字量や条文の多さを見て、「もっと簡素化できないのか」と思う方もいるかもしれません（笑）。

しかし、あの膨大な文言の1行1行が、過去に発生した無数のトラブルから消費者を守るために積み上げられた防波堤なのです。その重みを理解しているかどうかが、プロとしての第一歩だと言えます。）

2. 宅地建物取引士試験の概要：数字が物語る「難関の壁」(頑張れば絶対誰でも取れます)

毎年、全国で30万人以上が申し込みを行う日本最大級の国家試験ですが、その実態は決して生易しいものではありません。

誰もが手軽に取れる資格ではなく、明確に難関資格の部類に属します。

一般財団法人 不動産適正取引推進機構が公表している最新の統計データ（2025年度/令和7年度） を見ても、その厳しさは一目瞭然です。

• 申込者数： 306,099人
• 受験者数： 245,462人
• 合格者数： 45,821人
• 合格率： 18.7%

合格率は例年15%〜18%前後で推移しており、受験者の5人から6人に1人しか受からない相対評価の試験です。

どんなに全体の平均点が高い年であっても、あるいは難しい年であっても、上位の限られた人数しか合格できない仕組みになっています。

試験範囲は、「宅建業法」「権利関係（民法など）」「法令上の制限」「税・その他」の4分野です。

単なる暗記では太刀打ちできない、複雑な人間関係における法的思考（リーガルマインド）が問われるため、ここで挫折してしまう受験生が後を絶ちません。

「ちょっと不動産業界にいるから」「記念に受けてみよう」という生半可な気持ちでは、まず弾き返される。これが宅建士試験という「甘くない壁」のリアルです。

3. 合格までの勉強法：私が1年間、毎日淡々と積み上げたルーティン

ここで少し、私自身の話をさせてください。
私は前職の入社1年目の時、右も左も分からない状態のなかで、宅地建物取引士と賃貸不動産経営管理士（賃管士）のダブル受験・同時取得に挑戦し、無事に両方とも一発合格しました。

これだけ聞くと、周りからは「要領が良いからだ」と言われることもあるのですが、決してそんなことはありません。

最初からスラスラ解けたわけでは全くなく、むしろスタート時は本当になにもかもが意味不明でした。

何に一番苦労したかというと、とにかく「言葉（専門用語）」の意味がわからないことでした。

「瑕疵担保責任」「債務不履行」「通謀虚偽表示」……テキストを開いても、まるで外国語を読んでいるかのような感覚で、最初は拒絶反応すら覚えました。

一番腹が立ったのは、「履行」です。(やる、行う、で良いやん。)

また、日々の業務に追われる中で、睡眠時間を削って無理に勉強するのにも限界があります。(というより私は、睡眠時間を削ると効率が落ちるので絶対にしません。)

そこで私が決意したのは、奇をてらった勉強法ではなく、「決まった時間に計画通りにやる。それを毎日、淡々と継続する」ということだけでした。

私が実践した実際のスケジュールは、非常にシンプルです。

• 朝、仕事に行く前に「1時間」
• 夜、仕事から帰ってきてから「1時間」

この計2時間のセットを、1年間、雨の日も風の日も、(関係ないですけどね。勉強するのは室内なので)気分が乗らない日も、(毎日やってると気分が乗らない事も無くなります。)毎日同じ時間に机に向かって繰り返しました。

ただ、決めた時間を絶対に守り、過去問を「解くのに1時間＋解説15分」の1時間15分を1つの基準として、理解が浅くてもとにかく立ち止まらずに全体を何度も回していきました。

さらに5月頃になると、その年の賃貸不動産経営管理士の教材が発売されます。

私は事前に予約して購入していたので、教材が届いたその日から、これまでのルーティンにプラス1時間を追加しました。

つまり、朝1時間・夜2時間の計3時間を計画通りにこなす生活です。(1月からこのペースで勉強すると単純計算で宅地建物取引士試験の勉強時間が600時間程度になります。)

10月の宅建試験当日まではそのペースを崩さずに続け、宅建試験が終わったその日の夜からは、残りの期間をすべて賃貸不動産経営管理士の試験対策に全振りしました。

この経験を通して、当時の私にとって「ダブル受験がしんどかったか」と言われれば、

まったくしんどくはありませんでした。

なぜなら、完全に生活の一部として「習慣化」していたからです。

これから受験を考えている方や、現在勉強中の方に一人の先輩として(大変おこがましいですが)アドバイスを送るならば、合格できるかどうかの境界線は、頭の良さや要領の良さではありません。

「やる気という不確かな感情に頼らず、歯磨きをするように勉強を日常に組み込めるか」、ただそれだけです。

最初は誰だって言葉の意味すら分からず不安になります。(これは確実にみんなだと思います。もし未学習の状態から「私は最初からわかりましたよ？」という人がいたらおそらく、神童と呼ばれた経験がある方でしょう。)

しかし、決まった時間を淡々と積み重ねた人間だけが、あの18%の狭き(狭くはないかも)門をくぐり抜けることができます。

4. 宅建士の使命と「良い宅建士」：資格はプロとしての最低条件に過ぎない

ここまでは試験の話をしてきましたが、ここからが今回のブログで最もお伝えしたい本質です。

特に、岡山の地で賃貸経営をされている物件のオーナー様に、ぜひお聞きいただきたい内容です。

私は常々、業界の仲間たちにはこう言っています。
「宅建士の資格を持っていることや、専門的な技能があることなんて、お客様の大切な資産を預かる上での最低条件に過ぎない」と。

厳しい言い方をすれば、宅地建物取引士の資格を持っているからといって、それだけで「プロとして信頼できる」とは限らないのです。

資格を単なる「社内評価アップの道具」や「手当をもらうための手段」として終わらせているのでは、あまりにももったいないと思います。

そこから先に、どのような宅地建物取引士として活躍するか

これこそが、本当に良い宅建士になるための行動指針になるのではないでしょうか？

では、私が考える「良い宅建士」の具体像とは何か。
それは、「重要事項説明を、単なるマニュアルの読み上げ作業にしない人間」です。

大手の仲介会社や、効率至上主義の管理会社によく見られる光景があります。

契約時、宅建士が早口で、まるで呪文かお経のように重要事項説明書を上から下まで読み上げ、「何か質問はありますか？ なければここに印鑑をお願いします」と、わずかな時間で手続きを終わらせてしまう。

借り主様は、専門用語の羅列に圧倒され、よく分からないまま「はい」と答えるしかない。(あとでそんなこと言ってたかな？となっている人の多いこと)

これでは、形だけの法律遵守（コンプライアンス）であって、本来の目的である「消費者保護」の精神はどこにもありません。

本当に良い宅建士は、(良い宅建士というより本当に大事なのは、人に親切に接するということだと思います。)
相手の表情を見ます。少しでも曇った顔をされたり、手が止まったりしたら、すかさず読み上げを止めます。

「ここ、少し難しいですよね。噛み砕いて言うと、万が一の時にこういうリスクがあるという意味なんです。本当に納得されていますか？」と、相手が心から理解し、納得するまで、どこまでも誠実に向き合います。(細かく説明すると契約にならないとかいう人がいますが、私は、だったらそれはお客さんが望むものじゃなかったんでしょ？は？と思っています。)

オーナー様にとっても、このような誠実な宅建士が間に立つことは極めて重要です。

なぜなら、入居者様が「契約内容を十分に理解して納得している」状態を作ることこそが、入居後の家賃滞納や、退去時の原状回復トラブルを未然に防ぐ最大の防壁になるからです。

形だけの説明で押し切った契約は、後々オーナー様に爪痕を残すトラブルの引き金になりかねません。

5. ルールを破った宅建士の末路：「倫理観（Ethics）」の欠如がもたらすもの

不動産取引には莫大なお金が動くため、残念なことに、目先の利益に目がくらんでルールを破る業者や宅建士が後を絶ちません。

しかし、宅建業法を破った業者や宅建士に待ち受けているのは、文字通り「破滅」です。

宅建業法には、重大な違反行為に対する厳しい行政処分や罰則が明確に定められています。

処分の類型としては、以下の3段階が存在します。

• 指示処分： 軽微な違反に対する是正命令。

• 業務停止処分： 一定期間（最長1年）、不動産業務の全部または一部を差し止める強力な処分。

• 免許取消処分： 不動産業を営む資格そのものを剥奪する、最も重い社会的制裁。

特に、宅建士がやってはならない最大のタブーが、第47条第1号で禁止されている「重要な事項の故意の不告知」や「不実の告知（嘘の説明）」です。

物件に重大な欠陥（雨漏りや過去の事故など）があることを知りながら、契約が流れるのを恐れて「故意に告げない」、あるいは「問題ありません」と「事実と異なる説明をする」行為です。

これらの違反が発覚した場合、一発で長期の業務停止処分や免許取消処分へと繋がるだけでなく、悪質なケースでは懲役や罰金といった刑事罰、さらには被害者からの莫大な損害賠償請求が会社と個人に突きつけられます。

ルールを破ることの代償は、想像を絶するほど大きいのです。

法律（ルール）を守ることは当然です。

しかし、法律の網の目を潜り抜ければ何をしてもいいわけではない。

ルール以前に、一人の人間として、他人の大切な財産を扱うプロフェッショナルとして、常に高潔な「倫理観」を持ち続けているか。それがない会社や宅建士に、オーナー様の大切な資産を守る資格などないと、私は強く確信しています。(そもそも犯罪にならなくても、罰則がなくても良い悪いってあると思います。犯罪になるからやらない、罰則があるからやめるではなく、もっとシンプルに「これやったら相手が困るよな。」とか「こうしたら人が喜ぶよな。」とか自分の心の中にある正義感や信念を信じることが大事なんじゃないでしょうか？)

6. 賃貸住宅管理業法との関係：実務における「2つの視点」

最後に、賃貸経営を行うオーナー様に向けて、実務上の非常に重要なポイントを整理しておきます。

よく混同されがちなのですが、「宅地建物取引士（宅建業法）」と「賃貸不動産経営管理士（賃貸住宅管理業法）」は、全く別の法律に基づく、別の資格です。

管理会社の実務においては、この両方の視点が揃っていなければ、適切な賃貸管理は成り立ちません。

このように、宅建士は「入居者を決めて契約を結ぶまで」の仲介実務と法的知識に長けています。

一方で、賃貸不動産経営管理士は「契約が始まった後、いかに空室をなくし、建物を維持し、オーナー様の収益を最大化するか」という長期的・経営的な視点を持っています。

つまり、客付け（仲介）だけが強くても管理がズタズタであればオーナー様は泣くことになりますし、逆に管理の知識だけあっても、宅建業法に疎く契約手続きに不備があれば、後々大きな法的リスクを背負うことになります。

管理会社を選ぶ際は、「宅建業としてのコンプライアンス（契約力）」と、「賃貸管理業としての実務力（長期的な経営サポート力）」の双方が、高い次元で融合している会社を選ぶことを推奨します。(そして、何より信頼できる不動産管理士とパートナーシップを組みストレスのない経営を目指しましょう。)

日本Ethicsは、法律の専門知識や不動産実務能力を駆使し、オーナー様の資産を「守りながら増やす」体制を徹底的に構築してまいります。

形だけの管理に不満がある方、本当に信頼できるパートナーをお探しの方は、ぜひ一度、当社にお問い合わせください！！

▶ [無料相談・ご来社予約のお問い合わせフォームはこちら]  https://www.j-ethics.jp

▶ お電話でのお問い合わせ：086-237-1060（定休日：無　受付時間：10:00〜18:00）

株式会社 日本Ethics
代表取締役 松島 健史

株式会社日本 Ethics（エシックス）では、日々、不動産オーナー様から多様なお悩みを伺っています。
「空室がなかなか埋まらない」
「管理会社からの提案が、いつも家賃の値下げばかりで困っている」
「修繕の見積もりが出されるが、本当に今必要なのか、かけるべきコストなのか分からない」
これらの声を聴くたびに、私は日本の不動産管理業界が抱える構造的な問題に強い違和感を感じています。
そこで、オーナー様に対してお伺いしたいのが、「あなたが信頼しているその管理会社は、本当にあなたの資産を守るパートナーですか？ それとも、ただの事務作業の代行業者ですか？」
毎月の収支報告書を送る、入居者からのクレームに対応する。

これらはすべて、管理費という対価をいただいている以上、できて当然の業務です。

いわばプロとしての「最低条件」であり、スタートラインに過ぎません。
(もちろん、人間が作業しますのでヒューマンエラーなどは発生しますが)
では、その最低条件をクリアした先にある、本当に「良い管理会社」とは何なのか。
我が社の社名である「Ethics（倫理・規範）」、そして私がこれまで培ってきた不動産資産管理のグローバルな理論に基づき、私自身の目線から、真に選ぶべき管理会社とは。

（多分に私の個人的意見が含まれていますのでご了承ください。）

1. 技能と知識は、資産を預かる上での「最低条件」である

まず明確に申し上げたいのは、プロフェッショナルとしてオーナー様の資産（アセット）を動かす以上、財務知識や投資分析の手法を持ち合わせていることは「義務」であるということです。
日本の多くの賃貸管理会社は、いまだに「不動産仲介（客付け）」や「建物の清掃・修繕（ハード管理）」の延長線上で仕事をしています。

しかし、私たちが実践するプロパティマネジメントとは、不動産を単なる「物理的な箱」ではなく、「キャッシュフローを生み出し続ける投資原資（金融資産）」として捉える仕事です。
ですから、私のアプローチにおいて、以下のような技能は標準装備となっています。
キャッシュフローツリーの徹底的な実践
総潜在家賃収入（GPI）から空室損失を正確に引き、実効総収入（EGI）を導き出し、そこから運営費用（Opex）をコントロールして純営業利益（NOI）を確定させる。この一連のフローをデータに基づいて対象物件を検証します。
投資指標（IRR・NPV）を用いた意思決定
私はオーナー様に「リフォームに○○万円かかります」という、単なる費用の報告はいたしません。

「この○○万円の投資によって NOI が年間○○万円向上します。現在の岡山のマーケットキャップレート（還元利回り）が○○%だとすれば、物件の資産価値そのものを○○万円引き上げることになります。

これにより、全体の内部収益率（IRR）は〇〇%改善します」と、投資対効果を数理的に証明します。

(正直、通常の賃貸アパートでは IRR はほとんど使いませんが、たとえばだと思って聞いてください。(笑))
財務諸表の読めない税理士に会社の経営相談をしないのと同じように、NOI（純営業利益）の計算やキャップレートの逆算ができない管理会社に、大切な資産の舵取りを任せるべきではありません。

しかし、ここで最も重要な事は、「これらの技能や知識があっても、それだけで『良い管理会社』になれるわけではない」ということです。

2. 多くのプロパティマネージャーが見落とす壁

どれほど精緻なキャッシュフローシミュレーションを構築できても、それを現場で「実行」し、「結果」に結びつけなければ、オーナー様の利益は 1 円も変わりません。

ここで、私が不動産管理の本質となるであろう考えを申し上げます。
私が、CPM(公認不動産管理士)のライセンスを取得するにあたり受けた講義の内容です。
ある高経年の商業ビルにおいて、空調や照明のエネルギーロスが激しく、運営費用（Opex）が膨らんで NOI を圧迫している物件がありました。知識のあるプロのプロパティマネージャー（PM）であれば、誰もがデータを見て「光熱費が高い、ここを改善すべきだ」ということには気づきます。
しかし、今まで担当した、多くの PM がその状況を前にして、何一つ改善を達成できずにいました。なぜでしょうか。

そこには、業界に根深く存在する「3 つの壁」があるからです。

• 「スプリット・インセンティブ（利益相反）」の壁

省エネ設備を導入するための初期費用はオーナー様が負担する。しかし、光熱費が安くなるという恩恵を直接受けるのはテナント（入居者）である。この構造があるため、多くの PM は「オーナーが首を縦に振るはずがない」と、最初から提案を諦めてしまいます。

• 「前例踏襲と慣性」の壁

ビルの現場スタッフや職人、あるいはオーナー様自身が「これまでこのやり方で回ってきたから、今更変えたくない」と変化を拒むケースです。

• 「時間と労力のコスト」の壁

複数の業者から相見積もりを取り、仕様を精査し、テナントと粘り強く交渉するには膨大なエネルギーが必要です。日々のルーティンワークに追われる一般的な管理会社は、あえてその面倒な火中の栗を拾おうとはしません。
結果として、知識や技能を持ったはずのプロたちが、できない理由を論理的に並べ、「この物件の構造上、これ以上の経費削減は不可能です」とオーナー様に報告し、現状維持（＝緩やかな資産価値の低下）を受け入れてしまうのです。

3. この講義の答え

その後、新しく担当になったCPM(公認不動産管理士)がこの問題を解決することになります。

では、なぜそのCPM(公認不動産管理士)は、この誰もが突破できなかった壁を打ち破り、エネルギー効率の劇的な改善を達成して、ビルの資産価値を大きく向上させることができたのでしょうか？と講義の最後にファカルティ(CPM の先生役です)が私たちに質問しました。
最新のテクノロジーを導入したから。

そのプロパティマネージャーに卓越したスキルが備わっていたから。

彼に対してのみオーナーが心を開いて提案を受け入れてくれたから。(笑)

等の回答が出ていましたが、答えは意外なものでした。

ファカルティは、「皆さんの回答は、どれも正解ですが、根本的な答えが1つあります。」

それは、「彼はあきらめなかった。」

これこそが、この講義の教訓であり、いまだに私の心に残る講義となっています。
他の管理会社と、真に卓越した「良い管理会社」を分ける絶対的な境界線だと考えています。

彼は、オーナー様に何度断られても、テナントから難色を示されても、現場の職人から「無理だ」と言われても、決してあきらめませんでした。

削減されるエネルギーコスト（Opex の低下）が、どのように物件の競争力を高め、将来の空室期間（ダウンタイム）を短縮し、最終的にネット家賃（Net Rent）の向上としてオーナー様に還元されるかを、泥臭く、執念深く、何度もアプローチを変えて証明し続けました。関係者全員が納得するまで、現場に足を運び、対話を止めなかったのです。
このエピソードは、私たちが目指すべきプロパティマネジメントの本質を痛烈に突いています。

不動産管理の本質とは、ノウハウの量そのものだけではありません。

「お預かりしたオーナー様の資産と、そこに暮らす・働く人々の人生に、どこまで本気で向き合い、執念を持てるか、そして何より誠実であるか」という姿勢に他ならないのです。

4. 私が体現する「あきらめない PM」の 4 つの具体的行動

「あきらめない」というマインドセットは、日々の具体的な行動に落とし込まれて初めて、オーナー様の NOI（純営業利益）という数字になって現れます。

私たちが現場でどのようにその執念を発揮しているか、4 つの局面からお伝えします。

① リーシング（客付け）における執念
空室が出た際、一般的には、ポータルサイトに情報を載せて「反響を待つ」だけです。そして 2〜3 ヶ月経っても埋まらなければ、「家賃を 3,000 円下げましょう」と安易に提案してきます。家賃の値下げは、NOI を直撃し、キャップレートを通じて物件の資産価値を数百万円単位で毀損する行為です。

私はそれを良しとしません。
ここであきらめてはいけません。

なぜ内見が入らないのか、アクセスデータや内見時の動線を徹底的に分析します。周辺の仲介店舗へ自ら足を運び、いま探しているお客様が本当に求めている条件をヒアリングします。

家賃を下げるのではなく、初期費用の工夫や、ターゲット層に刺さる施策を実行し、適正家賃を維持したまま満室にすることに執念を燃やします。
当然、それでも家賃を下げなければならないこともあるでしょう。
ですがそれは、【やるべきことをちゃんとやった】後の話です。

② 滞納・トラブル対応における誠実さと毅然たる態度
家賃滞納や騒音トラブルが発生した際、対応を先送りにする管理会社はオーナー様の敵です。

問題が長期化すれば、他の優良な入居者様が愛想を尽かして退去してしまい、物件全体の健全性が失われます。
私は、問題が発生したその日に行動を起こします。

滞納者に対しては、機械的な督促状を送りつけるだけでなく、電話、そして訪問をあきらめずに繰り返します。

相手の生活状況を把握し、誠実に対話しながらも、オーナー様の利益を守るために法的措置も含めた出口戦略を迅速に組み立てます。

住民間のトラブルにおいても、感情的な対立を、倫理的（Ethics）かつ客観的なルールに基づいて解決へと導きます。

③ 建物維持管理におけるコストコントロールの徹底精査
建物の修繕において、出入りの業者から来た見積もりをそのままオーナー様に丸投げし、裏で高いマージンを取るだけの管理会社が多すぎます。

その修繕が「本当に今必要なのか」「仕様は適正か」が吟味されていません。
工事に対してフィーを頂いてはいけないと言っているのではありません。
工事業者から出てきた見積もりを右から左に流す仕事をしてはいけないと言っているのです。
物件の賃料がわからない人間が工事にいくらコストを払っていいかわかるはずがありません。
必要な工事、不要な工事を見極め、適切な提案をするからこそ工事の際にフィーを頂くことができると考えています。
私は、建物の寿命を延ばし、オーナー様のキャッシュアウトを最小限に抑えるために徹底的に考え抜きます。

自社の都合ではなく、仕様を精査してコストの適正化を図ります。

「今、予算がないから直さない」と諦めるのではなく、数年後の大規模修繕を見据え、「今、この部分補修をしておくことで、将来のコストを 3 分の 1 に抑えられます」という、中長期的な資産防衛策を粘り強く提案します。

④ 倫理観（Ethics）の死守
どれほど利益を出していても、法律のグレーゾーンを攻めたり、入居者を騙すような手法をとる管理会社は、いずれ大きな不祥事を起こし、オーナー様の社会的信用まで失墜させます。
私は、「倫理観（Ethics）こそが、最大の長期的利益を生む」と信じています。

契約手続きの透明性、入居者様への誠実な説明、宅建業法や賃貸住宅管理業法などの徹底的な遵守。

これらを「面倒な手続き」とあきらめることなく完璧にやり遂げることで、オーナー様を将来的なあらゆる法的リスクから守り抜きます。

これこそが、我が社が「日本 Ethics」という名を掲げている理由です。

5. 岡山市場のオーナー様へ：私たちが共に目指す未来

現在の岡山エリア、特に岡山市中心部（北区など）は、再開発による新築物件の供給やオフィス移転が進む一方で、一歩エリアを外れると空室率の上昇や建物の高齢化が進むという、急激な二極化の波に晒されています。
このような厳しい市場環境だからこそ、地元の古い慣習や「これまでのやり方」にしがみつき、簡単に諦めてしまう管理会社では、あなたの資産を守ることはできません。
技能という「最低条件」をクリアした上で、オーナー様と同じ投資目線に立ち、厳しい現場の壁を「あきらめない執念」で突破していく。

そして、高い倫理観（Ethics）でお客様を不利益から守り抜く。

それこそが、私が考える「本当に良い管理会社」の姿です。
私は、オーナー様からお預かりした大切な資産に、情熱と覚悟を持って伴走することをお約束します。

壁にぶつかったとき、決してあきらめずに戦い抜くパートナーとして、私たちはこれからも岡山の地でオーナー様の未来を支え続けます。
あなたの不動産経営の理想と悩みを、ぜひ私たちに聴かせてください。

共に、ストレスのない経営と資産価値の最大化へ向けて歩みを進めましょう。

最後に：

社名を覚えてほしくてEthics(エシックス)を連発しすぎたかなと反省しております。

▶ [無料相談・ご来社予約のお問い合わせフォームはこちら]  https://www.j-ethics.jp

▶ お電話でのお問い合わせ：086-237-1060（定休日：無　受付時間：10:00〜18:00）

株式会社 日本Ethics
代表取締役 松島 健史

株式会社日本Ethicsは、岡山でオーナーファーストに徹した不動産管理を実践し、

オーナー様の資産運用に真摯に向き合う会社です。

地域の地価やエリアごとの特性、入居者様の動向を常に最前線で捉え、

賃貸市場の変化に迅速かつ柔軟に対応します。

現在、岡山市中心部では新しい物件が次々と供給される一方で、

既存の物件をどのように維持し、価値を高めていくかが

非常に重要な局面に差し掛かっています。

これからの時代、ただ部屋を綺麗にして入居者を待つだけの定型的な管理では、

オーナー様が本来得られるべき収益や資産価値を守り抜くことが難しくなっています。

本来、不動産管理を担う私たち「プロパティマネージャー」は、

オーナー様から大切な資産の運用権限を託され、

その価値を最大化するために並走する「経営のプロフェッショナルであり、オーナー様の代理人」であるべきです。

しかし、売買などの契約締結がゴールになってしまい、

所有した後の継続的なサポートや具体的な改善提案が行き届いていない現状に私は、

強い違和感を抱いていました。

時には、実態とは異なる都合の良いシミュレーションや不誠実な契約によって、

オーナー様が不利益を被っているケースが散見されます。

私は、そのようなやり方や業界の悪習を、どうしても許せませんでした。

オーナー様にとって、不動産は「所有してから」が本当のスタートです。

だからこそ私は、根拠のない綺麗事を並べるのではなく、

オーナー様の利益を最優先に考え、生涯にわたって安心して資産を預けていただける「真の代理人」でありたい。

その強い想いから、当社を設立いたしました。

私たちは、個人の経験則や感性だけに頼る古い管理から脱却し、

客観的な分析データを用いた「ロジカルな資産管理」を徹底します。

税務や相続までを見据えた総合的なコンサルティング、

仲介業者様の一社一社へ足を運んで確立する強固な連携ネットワーク、

そして迅速なリーシングにより、

オーナー様の安定した満室経営に最後まで責任を持ちます。

私たちが目指すのは、単なる管理代行ではありません。

あなたが経済的自由と心の豊かさを享受できる未来を、共に創り上げることです。

どんなに小さな不安や疑問でも構いません。

あなたがこれまで守り抜いてきた大切な資産を、

今度は私たちが同じ目線に立ち、次世代へ繋いでいきます。

まずは私たちに、その想いをお聞かせください。

あなたの一番の味方として、生涯にわたり、

大切な資産と、心豊かな人生を守り抜くことをお約束します。

株式会社日本Ethics
代表取締役 松島 健史

【オーナーファースト】の不動産管理会社を創った理由

こんにちは。株式会社日本Ethics（日本エシックス）代表の松島 健史です。

この度、私はこれまでの不動産キャリアを築いてきたこの岡山の地で、新たな不動産管理会社「株式会社日本Ethics」を設立いたしました。

私の不動産会社としての歩み、そして現場での経験は、すべてここ岡山で一から築き上げてきたものです。

長らく岡山の現場で不動産管理業に携わってきたからこそ、私は岡山の地価、地域の特性、エリアごとの入居者の動き、そして地元の大家さんが直面しているリアルな課題を、誰よりも正確に理解している自負があります。

この街の市場を熟知しているからこそ、岡山に特化した効果的な空室対策や収益改善のご提案をすることができます。

当社は、単なる「物件の管理代行会社」ではありません。

「不動産経営のパートナーとして、すべての顧客の豊かな人生と資産価値の最大化を追求する」というミッションを掲げ、徹底的な【オーナーファースト】を体現する、オーナー様の真の代理人です。

なぜ今、岡山市に新しい不動産会社が必要なのか、既存の不動産業界のリアルな現状と、私がこれからお会いする大家さんへお約束する姿勢について、お話しさせてください。

1.    私が今の不動産業界に抱く「強い違和感」と、直面してきた課題

私はこれまで、岡山市内の地場不動産管理会社で一般のプロパティマネージャーから事業部長まで、現場から組織マネジメントに至る不動産実務において、多角的なキャリアを積んでまいりました。

誤解のないようにお伝えしたいのですが、不動産業界には、オーナー様のために本当に一生懸命で、誠実な仕事をされる素晴らしい会社や営業マンもたくさん存在します。私自身、前職でもそうした志の高い同僚やパートナー企業に恵まれ、多くのことを学ばせていただきました。

しかしその一方で、残念ながら、一部にいい加減な仕事をしてしまう人が存在し、オーナー様が不利益を被ってしまっているケースが少なくないのも、この業界の悲しい現実です。特に課題だと感じているのは、業界に根付きがちな「成約（売買・賃貸）がゴール」という, 短期的な商習慣です。

多くの不動産会社にとって、売買仲介や賃貸契約の瞬間は大きな節目です。そのため、どうしても関心が目先の契約に集中しがちになる構造があります。

もちろん、それがビジネスである以上、仕方のない側面もあります。

しかし、オーナー様にとって、不動産は「所有してからが本当のスタート」のはずです。

実際に私が岡山の現場で目にしてきたのは、以下のような現実でした。

• 購入時のシミュレーション通りに稼働せず空室に悩んでいるが、購入後のアフターフォローが十分に受けられない

• 管理を任せているのに、現状報告や空室対策の積極的な提案がなく、ただ毎月管理料だけが引かれている

• 退去が出ても連絡が遅く、次の募集条件の提案も過去の経験則だけで、今の市場に合っていない

• 投資対効果（家賃がいくら上がるか）の視点がなく、業者から取ってきた見積もりに自社の利益を上乗せしただけの不透明で高額なリフォームを提案される

誠実で良い会社がある一方で、こうした「オーナー様に伴走する視点」が不足している体制に、私は一人の不動産管理士として、強い危機感と悔しさを抱いていました。

「自分が不動産のプロとして育ててもらった岡山で、オーナー様が一人で悩みを抱え込むような状況を減らしたい。

オーナー様の利益を最優先にその悩みや問題を一緒に解決する『本当の代理人』に自分がなろう」
そう確信したことが、私が起業を決意した原点です。

2.    なぜ「本当に良い管理会社」に出会うのが難しいのか？

「今の管理会社に不満がある」「自主管理に限界を感じている」という大家さんからお話を伺うと、皆さん一様にこうおっしゃいます。

• 「家賃の回収とクレーム対応はしてくれるけど、空室を埋めるための具体的な提案がない」

• 「地域の人口が減っているから仕方ない、と担当者に諦め顔で言われた」

岡山市中心部では賃貸需要が底堅い一方、新しい物件も建ち続けているため、築古・中堅物件の空室率は年々シビアになっています。

これからの時代、ただ部屋を綺麗にして待つだけの「箱貸し」の管理は完全に通用しません。

営業マンに悪気はなくても、大手や地場の多くの管理会社は、一人で何百戸もの物件を抱えており、マニュアル通りの「定型的な管理」で手一杯になってしまうという構造的な問題があります。

だからこそ、古い感性や経験則といった「いい加減な仕事」を排除し、「どうすればこの物件の空室が埋まるのか」「どうすればオーナー様の利益を守れるのか」を、流れ作業にならずに徹底的に考え抜くプロの管理が求められているのです。

3.    大家さんのために、私が岡山の現場で培ってきた「実行力」

「オーナーファースト」を口で言うのは簡単です。しかし、それを実現するためには、事なかれ主義の慣習に流されず、結果を出すための「確かな実行力」が不可欠です。

私はこれまで、組織の責任者として、また一人の不動産管理士として、徹底的に岡山の「現場」と「結果」にこだわってきました。

過去には、属人化しがちな不動産管理の仕組みをチームで体系化し、空室対策や収益改善のノウハウを実践してきました。

しかし、私が本当にお伝えしたいのは、過去の数字や実績ではありません。

これまでのキャリアで得た最大の財産は、様々な課題を抱える現場の最前線で渡り合う中で培った、空室対策や収益改善、リーシング、各種法令対応、さらには相続対策にいたるまで、大家さんのお悩みを総合的に解決できる実戦的なノウハウの数々です。
このノウハウを、今度は一企業の利益のためではなく、岡山で困っている大家さんのために100%注ぎ込みたいと考えています。

4.    株式会社 日本Ethicsがオーナー様にお応えする「3つの約束」

私たちは、オーナー様の利益を最大化するために、以下の 3つの約束をここに宣言します。

① 伴走型資産管理（守り、育てる体制）

私たちは、物件をお預かりして終わりではありません。

NOI（純営業利益）の最大化や、毎月の健全なキャッシュフロー（実質手残り額）にこだわり、現在の収益構造を徹底的に分析します。
「今、どこに無駄なコストがかかっているか」「どこにリノベーションを施せば家賃を上げられるか」を継続的にご提案し、オーナー様の資産を「守り、育てる」体制を構築します。
もちろん、リフォームをご提案する際も投資対効果に見合った適正価格に徹底してこだわります。

② 岡山市内の仲介会社を味方につける「確かな客付け力」

管理会社の中には、自社の利益を優先して他の仲介業者に物件情報を開示しない（物件の囲い込みをする）会社が存在します。

これでは空室が埋まるわけがありません。

仲介業者様の一社一社へ足を運んで確立する強固な連携ネットワークをフル活用します。

地元の誠実な仲介会社様へ迅速かつ正確な情報を提供し、彼らを強力な味方に変えることで、早期の満室経営を実現します。

③ CPM（米国不動産経営管理士）による科学的なデータ分析

私は、世界基準の不動産管理資格であるCPM（米国不動産経営管理士）や、1級ファイナンシャル・プランニング技能士（1級FP）の資格を保持しています。

「勘と経験」に頼った管理ではなく、客観的なデータに基づいた収益改善案を提供します。さらに、オーナー様の資産背景に合わせ、「いつ・いくらで売却すべきか」という出口戦略まで、トータルでサポートを行います。

5. 【経営理念】私たちが目指す、これからの不動産経営の姿

私たちの理念体系は、以下の4つの要素で構成されています。

• 基本理念（Philosophy）
  「不動産業を通じて関わるすべての人との自他共栄を体現する」

• ミッション（Mission）
  「不動産経営のパートナーとして、不当な契約や不利益から顧客を守り、資産価値の最大化を追求する」

• ビジョン（Vision）
  「誰もが経済的自由と心の豊かさを享受できる社会を共創する」

• バリュー（Value）
  「倫理的な行動に基づき期待を超える成果を提供する」

不動産投資・賃貸経営は、本来、オーナー様の人生を豊かにするための手段であるはずです。それなのに、不十分な対応や不透明なリフォーム、いい加減な管理が原因で、夜も眠れないほど空室やローン返済に悩まされるのは本末転倒です。

私たちは、倫理的な行動（Ethics）に基づき、オーナー様の期待を超えるサービスを提供することをお約束します。

あなたが汗水垂らして築いた、あるいは先代から受け継いだ大切な資産を、自分の資産と同じように真剣に考え、悩み、行動する「一番の味方」であり続けます。

5.    今の管理に少しでも不安・限界を感じている大家さんへ

• 「リフォームの見積もりが出たが、金額が妥当なのか分からない」

• 「現在の管理会社から、空室を埋めるための具体的な提案が何もない」

• 「これまでの不動産会社とのやり取りで不安な経験があり、慎重に次のパートナーを選びたい」

岡山市内でこのようなお悩みを抱えている大家さんは、ぜひ一度、私たち「日本Ethics」にご相談ください。

大手企業のような派手なパンフレットや、美辞麗句はありません。しかし、オーナー様の課題と徹底的に向き合い、現場で培った「確実に結果を出す客付け力」と、CPMに基づいた「科学的な収益改善案」で、あなたのお悩みを解決してみせます。

まずはお気軽に事務所へご相談にいらっしゃいませんか？

当社では、岡山の大家さんのお悩みや問題解決のためのアドバイス・経営相談を、すべて【無料】で実施させていただいております。

「現在のリフォーム見積もりに納得がいかない」「空室対策の具体的なセカンドオピニオンが欲しい」といったことでも大歓迎です。あなたの大切な資産をどう守り、どう収益を最大化させていくか、じっくり丁寧にお話をお伺いします。

強引な営業やしつこい電話は一切いたしません。

まずは地元の大家さんとして、気軽な情報交換や、肩肘を張らないおしゃべりの感覚で、ぜひ一度お話を聞きに来てください。

お悩み解決の第一歩として、下記のお問い合わせフォーム、またはお電話よりお気軽にご連絡ください。あなたからのご連絡を、心よりお待ちしております。

▶ [無料相談・ご来社予約のお問い合わせフォームはこちら]  https://www.j-ethics.jp

▶ お電話でのお問い合わせ：086-237-1060（定休日：無　受付時間：10:00〜18:00）

株式会社 日本Ethics
代表取締役 松島 健史